28. Juni 2022 – Vom Panikmodus noch weit entfernt, Asset-Manager bleiben verhalten optimistisch
Ein Artikel von Daniel Sohler, Mitglied der Geschäftsleitung / Redakteur The Property Post, RUECKERCONSULT GmbH
Steigende Zinsen, Inflation und geopolitische Risiken bilden zusammen eine herausfordernde Gemengelage für Immobilien-Assetmanager. Zwar ist das Geschäft schwieriger geworden, aber in Panik verfallen ist die Branche nicht. Dies zeigen die Kernergebnisse der aktuellen REAX-Expertenrunde, in der Vertreter der Assetklassen Wohnen, Logistik und Einzelhandel unter der Leitung von Heiko Böhnke diskutierten.
Es gab schon einfachere Zeiten: Die Immobilien- und Fondsbranche sieht sich aktuell großen Herausforderungen gegenüber. Die hohe Inflation, die deutlich gestiegenen Zinsen, hohe Baukosten und die Folgen des Ukraine-Krieges haben das makroökonomische Umfeld der vergangenen Jahre deutlich verändert. Zu einer Panik unter den Marktteilnehmern hat dies allerdings nicht geführt. Die Stimmung ist zwar nicht übermäßig optimistisch, aber auch nicht negativ. Die Asset-Manager blicken den Herausforderungen mit einem gewissen Quantum an Zuversicht entgegen. So lässt sich die REAX-Expertenrunde zum Thema „Immobilien-Assetmanager vor neuen Herausforderungen: Steigende Zinsen, Inflation, Geopolitik“ zusammenfassen, an der am 15. Juni 2022 Dr. Christoph Billwiller, Geschäftsführer bei Sierra Germany, Christopher Koch, Managing Director bei Nox Capital, und Oliver Soini, Geschäftsführer von SOINI ASSET, teilnahmen. Die Moderation übernahm Heiko Böhnke, Vorstandsmitglied der REAX.
Zunächst schilderten die drei Referenten die Auswirkungen der aktuellen Krisen auf ihre Assetklassen. Dr. Billwiller fasst die Entwicklungen im Segment Lebensmitteleinzelhandelsimmobilien zusammen: „Wir nehmen wahr, dass die Konsumenten im Allgemeinen bei größeren Anschaffungen zurückhaltend sind. Eine Ausnahme bildet der Lebensmitteleinzelhandel. In diesem Segment befinden wir uns aktuell fast auf dem Niveau des Vorjahres. Der Grund liegt schlicht darin, dass der Konsum bei Gütern des täglichen Bedarfs unverändert ist. Allerdings sehen wir schon, dass die Konsumenten mehr auf den Preis achten und beispielsweise ein Fokus auf Discount-Aktionen liegt. Auch Bioprodukte werden weniger gekauft.“
Auf die Frage nach dem Inflationsschutz durch Einzelhandelsimmobilien sagt Billwiller: „Die Mietverträge sind im Einzelhandel grundsätzlich indexiert, aber im LEH-Segment sind sie gekappt indexiert. Das heißt, es darf beispielsweise höchstens alle drei Jahre angepasst werden und es muss eine gewisse Schwelle überschritten werden – in der Regel sind das zehn Prozent. Erst dann wird die Miete angepasst. Allerdings erfolgt die Anpassung nur zu 60 bis 70 Prozent, nicht zu 100 Prozent der Inflationsrate. Wenn die Inflation so hoch bleibt wie aktuell, werden wir jetzt alle drei Jahre eine Indexanpassung sehen. Zum Vergleich: Früher war eher zwei Mal in zehn Jahren die Regel. Wir können bereits aktuell viele Verträge im Bestand anpassen.“
Aussichten bei Logistikimmobilien positiv
Oliver Soini fasst die Situation am Logistikmarkt zusammen: „Wir sehen den Trend zu hohen Preisen bei Logistikobjekten ungebrochen. Die Nachfrage ist sehr hoch, dem steht – aus verschiedenen Gründen – ein sehr geringes Angebot gegenüber. Ein wichtiger Markttrend ist die Neuorganisation von Lieferketten nach der Pandemie. Die Just-in-Time-Produktion mit Zulieferungen aus Fernost wird sich reduzieren. Man wird in Deutschland und Österreich Vorprodukte und Rohstoffe wieder verstärkt auf Lager halten.
Ein weiterer Trend, den es zwar schon länger gibt, der aber immer noch fortwirkt, ist der wachsende Online-Handel. Dazu ein Beispiel: Im angelsächsischen Raum ist der E-Commerce schon auf 25 Prozent des Einzelhandels gewachsen. In Österreich sind es dagegen erst elf Prozent. Hier besteht also großer Nachholbedarf. Beide genannten Entwicklungen befeuern die steigende Nachfrage nach Logistikimmobilien. Das Angebot ist dagegen winzig klein. Die größte Herausforderung ist und bleibt auf absehbare Zeit der Mangel an Produkt.“
Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum ungebrochen
Über das Wohnsegment spricht Christopher Koch: „Nox Capital fokussiert sich auf den Bereich Bestandswohnungen. Damit sind „normale, bezahlbare Mietwohnungen mit beispielsweise 60 Quadratmetern gemeint. Hier sehen wir eine ungebrochen große Nachfrage. Wir verfolgen einen Manage-to-Core-Ansatz. Das heißt, wir versuchen Leerstände zu senken, freiwerdende Wohnungen zu sanieren, auf Marktniveau neu zu vermieten und bestehende ‚Underrents‘ abzubauen. Zudem wandeln wir auch – wenn sinnvoll – Gewerbe in Wohnen um. Wir kaufen relativ kleinteilig an und profitieren vom geringeren Wettbewerb in diesem Segment. Außerdem planen wir immer einen Puffer beim Kaufpreis ein.“
Die Gretchenfrage, die sich derzeit alle stellen, ist die nach der weiteren Entwicklung der Immobilienpreise. Koch dazu: „Bei Wohnimmobilien hat sich die Dynamik deutlich abgebremst. Wir sehen aber auch keinen Rückgang, sondern rechnen mit einem Preisplateau. Am Markt übersteigt die Nachfrage weiterhin das Angebot, außerdem hält die Zuwanderung in die Metropolen an.“ Für das Logistik-Segment sagt Soini: „Ich gehe eher von steigenden Preisen aus, da die Nachfrage weiter steigt und viel zu wenig Flächen für den Neubau ausgewiesen werden.“ Dr. Billwiller ergänzt: „Das Geschehen auf dem Transaktions- und Investmentmarkt hat sich deutlich verlangsamt. Viele Käufer warten erst einmal ab.“ Das bestätigt auch Koch: „Viele Investoren sind verhalten und wollen die Entwicklung erst einmal beobachten. Wir glauben aber, dass wir die aktuelle Situation zu unserem Vorteil nutzen können.“
EZB ist bei der Inflationsbekämpfung zu zögerlich
Die Inflation stehe mit rund acht Prozent auf einem 50-Jahres-Peak, konstatierte Moderator Heiko Böhnke. Welche Auswirkungen hat das auf die Immobilien? Dr. Billwiller dazu: „Ich würde nicht von inflationsbedingten Aufwertungsgewinnen sprechen. Ich würde eher die Begriffe Werterhalt bzw. Wertschutz gebrauchen.“ Koch ergänzte: „Der Neubau wird voraussichtlich zurückgehen. Das wird automatisch den Bestand wertvoller machen, da sich die Nachfrage verstärkt darauf konzentriert.“ Eine wichtige Rolle spielt dabei, wie es mit der Inflation weitergeht. Soini erwartet eine Seitwärtsbewegung bei den Raten. Billwiller meint: „Ich erwarte für 2022 einen Durchschnitt von sieben Prozent. Die EZB hängt mit ihren Maßnahmen der Entwicklung hinterher. Das zeigt der Vergleich mit anderen Zentralbanken in den USA oder in Osteuropa.“ Koch erwartet ebenfalls sieben Prozent für 2022. „Im Jahr danach wird es etwas weniger sein. Ich erwarte für 2023 eine durchschnittliche Rate von rund drei Prozent.“
Unmittelbar mit der Inflation hängen die Zinsen zusammen. Soini zum Zinsanstieg: „Die höheren Zinsen haben natürlich einen Effekt auf die Kalkulationen und Renditen. Allerdings dauert es noch etwas, bis das beim letzten Verkäufer ankommt. Bei den finanzierenden Banken sehe ich keine Veränderungen, aber wir arbeiten auch mit vergleichsweise hohem Eigenkapital.“ Dies bestätigen auch Koch und Billwiller. „Auch wir bekommen problemlos Finanzierungen, aber auch wir operieren mit einem moderaten Leverage zwischen 40 und 60 Prozent“, sagt Koch.
Soini wirft die Frage auf, ob der Leverage-Effekt überhaupt noch existiere angesichts der hohen Zinsen. Er fordert: „Diese Diskussion muss mit den Anlegern ganz offen geführt werden.“
Fazit: Die verschiedenen Krisen haben zwar Effekte auf die Immobilienbranche und das Geschäft insgesamt herausfordernder gemacht. Aber der Panik-Modus ist noch weit entfernt. Die drei beteiligten Marktakteure blicken verhalten optimistisch auf die Zukunft und ihr Geschäft.
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